Verification: 3e650ce8c42d6f3d
28 августа 2020
«Уж кто точно потеряет работу, так это предсказатели»
Владелец агентства коммерческой недвижимости Nazarov&Partners о том, почему никто не берется анализировать изменения на рынке

— Александр, рынок коммерческой недвижимости вроде бы зашевелился после снятия основных ограничений из-за пандемии коронавируса. Вы наблюдаете уже не первый кризис на этом рынке. Чем нынешний отличается от предыдущих?
—Да, мы в России переживали уже всякое, но такая ситуация у всех в первый раз. Главное отличие — это состояние боязни, шока, страха, неуверенности, неизвестности абсолютно у всех участников рынка. Но что ещё больше объединило всех предпринимателей — нас бесит отсутствие логики, бесит то, что мы пережили разные кризисы, и от государства уже никто ничего не ждёт. И мы привыкли к свободе, к принятию решений — да трудно, да, тяжело, да, иногда невозможно. Но мы знаем, что мы можем сделать. А сегодня вам говорят: «Да нифига вы не можете. Мы приняли решение — вы сидите». Одна из ключевых обид — вот на это, что ты, здравомыслящий человек, с руками и ногами, ты готов пахать, вкладываться в свой бизнес, в экономику города, в экономику России, а тебе не дают, и нет этому никаких оправданий.
— Помните тот момент, когда пришло понимание, что началось что-то непредсказуемое?
— Мы занимаемся недвижимостью на Кипре, моя супруга там живет, и февраль-март я провёл там. А на Кипре ситуация с блокировками компаний началась раньше, в самом начале марта. Каждый день вводились какие-то ограничения, какие-то приказы. Состояние было, которое передать достаточно тяжело: мозг не успевает осознать один указ, что будет всё вот так, понять, а зачем, а почему, а где логика, а как же теперь — бах, с утра второй указ, третий указ... Скорость принятия решений невероятно высока.

И когда было принято решение мне лететь в Новосибирск — 20 марта я полетел — в России ещё все работало. Так что я успел предупредить свою команду, мол, ребята, будет вот такая история, скорее всего, будут закрытия, никто не будет работать, бизнес встанет, у нас максимум месяц, срочно руки в ноги, делайте огромное количество заделов, чтоб хоть что-то успели сделать, заработать, потому что дальше — полная неизвестность. Это я говорил числа 15 марта. Прилетаю — и примерно через неделю всё начало закрываться. Я полагал, что у нас ещё есть время, хотя бы месяц. И бах — день сурка: в России бросились точно так же быстро принимать решения — это закрываем, это закрываем, это закрываем...
"Одна из ключевых обид — вот на это, что ты, здравомыслящий человек, с руками и ногами, ты готов пахать, вкладываться в свой бизнес, в экономику города, в экономику России, а тебе не дают, и нет этому никаких оправданий"

Поэтому состояние рынка в марте-апреле — это шок. Кто-то смеялся, думал, что наиграются скоро и все закончится. Кто-то не верил в вирус, кто-то наоборот, страшно боялся этой истории. При этом прошли апрель достаточно легко, потому что были накопления, были какие-то деньги, верили, что вот-вот это закончится и мало кто предпринимал какие-то колоссальные телодвижения. А потом наступило просветление. Осознание, куда все вляпываются, потому что у всех ответственность, команда, у людей семьи, зарплата, бизнес строится годами, десятками лет. Это же не так, что повесил замок, и пошел. Начало приходить осознание: на что же жить, а как кормить семью, как кормить компанию.
— Вы нашли ответы на эти вопросы? Как переживает пандемию ваше агентство?
— Мы ведь тоже игроки рынка коммерческой недвижимости, а никто же даже слова не сказал про агентства, что мы вообще есть. Мы не подпадаем ни под одну какую-нибудь принятую форму помощи. Мы не плачемся, потому что большое количество видов деятельности вообще оказались невидимками для властей. Даже гостиницы, хотя как это можно не заметить — стоит посреди города условный Mariott, и никто его не замечает...
Такого, конечно, мы еще не переживали. Мы, как партизаны, ездили по городу, показывали объекты. Это реально превращалось в детектив какой-то! Ты едешь по городу, смотришь, стоят полицейские или нет, вырабатываешь маршрут — где можно проехать, чтобы тебя не заметили. Потому что надо показать два или три объекта в разных концах города. Никто не хотел попадать на какие-то штрафы, тем более, непонятно за что.
— То есть, даже в условиях карантина спрос на ваши услуги сохранился?
— Да, никуда не делся, хотя динамика, конечно, не та, что прежде.
— Но у вас, по сравнению с другими предпринимателями, есть преимущество — вы же работаете с собственниками помещений, наверняка вам удалось выбить для своего офиса выгодные условия по арендным каникулам...
— Конечно… нет!
Об арендодателе замолвите слово

— Вот как? Но почему?
— Более того, я был единственным арендатором в нашем бизнес-центре, который не посмел попросить собственника нашего помещения снизить арендную плату. Или приостановить. Или дать нам каникулы. Мне совесть не позволила это сделать. Потому что — а почему? Он тоже человек, у нас хорошие отношения. Понятно, что я страдаю, но почему из-за меня должен страдать другой? Если ситуация такая, что совсем кирдык, мне надо думать о том, чтобы закрывать бизнес или искать другой офис. Или договариваться о рассрочке, но я бы не просил простить. В лучшем случае я бы попросил отсрочку, чтобы потом вернуть все деньги.

Вообще, отношение к собственникам помещения у нашей публики очень предвзятое. Мол, ворочают миллиардами, пусть прижмутся. Но ведь они тоже люди. У некоторых это единственный источник дохода, и почему они должны жертвовать своими деньгами, чтобы кому-то было хорошо?

Когда речь идет о бизнес-центре, торговом центре, это же огромное здание. И вся эта собственность в кредитах, в обременениях. Владельцы в месяц должны платить десятки, сотни миллионов рублей, и это только проценты по займам. А чем крупнее собственник, тем больше у него объектов. И эта история, что был миллиардером, а стал миллионером, она в этот кризис ярко проявилась. Казалось бы, ну что там тебе, компенсируй из своего кармана, ты же в списке Форбс. А у него 100 торговых центров. И если каждый компенсировать, даже один месяц, то он покинет этот список очень быстро. Что, собственно, и происходило.
"Ребята, всего две или три недели закрыт ваш бизнес. А у вас такая страшная паника, что вы не знаете, что будете есть завтра. Какой же это был бизнес серьезный, что у вас нет ни копейки денег, ни копейки ресурсов, чтобы продержаться месяц, два, три?"
— Но если их арендаторы лишились возможности работать и зарабатывать, как быть?
— Да, это частый аргумент. Мы даже стали проводить вебинары, прямые эфиры, видео записывали в защиту собственников, призывали к трезвому взгляду на эту ситуацию, обучение проводили арендаторов, как себя вести по-человечески, потому что реально все и сразу считают, что собственники должны идти навстречу. И жертвовать своими деньгами. Да, естественно, нужно договариваться, да, нужно объяснять. Но наглеть тоже не нужно. Логично, что были собственники, которые категорически отказывались. И винить их за это нельзя. Мы проводили несколько эфиров с компанией "Отелит", и вот у них каждый арендатор просил каникулы и снизить плату. А они живут тем, что строят коммерческие площади и сдают в аренду. И что будет, если они всем скажут - да?

Есть и другая сторона медали. Шел первый месяц карантина, а у всех уже паника - помогите, бизнес рушится. Мы задавали этим людям вопрос: ребята, всего две или три недели закрыт ваш бизнес. А у вас такая страшная паника, что вы не знаете, что будете есть завтра. Какой же это был бизнес серьезный, что у вас нет ни копейки денег, ни копейки ресурсов, чтобы продержаться месяц, два, три?

Мы же понимаем, какая там маржа. Идя в ресторан, мы понимаем, какая там накрутка - те же суши могут принести от 300 до 800 процентов прибыли. Я сам сдавал помещение в самом центре Новосибирска сетевому косметическому магазину. Я сдал его по максимальной ставке в городе, пять или пять с половиной тысяч за квадратный метр! Логика говорит, что они должны продавать там наркотики, чтобы отбить затраты. Я поклялся ничего там не покупать, я понимаю, как такие ставки отражаются на цене. Но оказывается, люди при таких возможностях заработать за эти годы ничего не накопили. Или потратили. Неумелое управление финансами, видимо. Ну и кто виноват?


Аналитика на паузе

— Очень заметно, как мало в информационном пространстве стало цифр — кроме сводок по COVID-19. Никто, кроме Росстата, не берется анализировать ситуацию ни в одном из секторов. Рынок коммерческой недвижимости не исключение. И всё же, какие выводы профессионалы уже могут себе позволить?
— Ну, общеизвестно, что пострадали больше всего рестораны, фитнес-центры, ТРЦ, развлекательный бизнес. Ну потому что нет никакой трагедии для общества, что они закрылись — ну подумаешь, можно и дома поесть и зарядку сделать. То, что там тоже люди работают — другой вопрос.

Те магазины, те компании, которые были заточены на продажу товаров первой необходимости, они начали жить. И даже зарабатывать. Многие стали пользоваться этой уловкой, чтобы попасть в списки тех, кто может работать — положили маски, и вот строительный магазин тоже среди тех, кто торгует товарами первой необходимости.

Заметный тренд — уход от больших форматов в магазины у дома. Эти маленькие продуктовые, кондитерские, пекарни, пивные, канцелярия — микробизнес всегда живет, работает, борется. И те, кто дает им приют, зарабатывает хорошие деньги. И на этот раз этот сегмент хорошо себя чувствует.

Крупные торговые центры, как показала жизнь, умирают: очень просто одним движением руки повесить ленточку на дверь, и всё, народ прекращает туда ходить. Тропа зарастает. Собственники почувствовали очень серьезное падение. Вплоть до того, что кто-то вообще собирается уходить из этого бизнеса — продавать крупные гипермаркеты в Новосибирске.
— Жутковато смотрелись торговые точки первой линии с тёмными окнами и запертыми дверями — казалось, жизнь сюда не вернется уже...
— Ну, это всегда так: любой кризис больнее всего бьет по стрит-ритейлу, по всему тому, что находится на первых этажах. И многие предрекали, что сейчас будут освобождаться помещения. Но, во-первых, многие не понимали, когда это закончится, терпели, держались, потому что места хорошие. А во-вторых, у нас в городе очень мало хороших мест и вообще очень мало коммерческой недвижимости. Потому что у нас очень мало станций метро, а весь основной бизнес концентрируется вокруг станций метро. Поэтому за эти площади держатся. Ставки, конечно, немного снизились, но будет ли падение хоть сколько-нибудь серьезным, говорить пока рано — посмотрим в конце года.


«Массовой офисной миграции не случилось»

— А как обстоят дела в офисном сегменте?
— Тут своя история. У собственников, которые управляют зданием целиком, была достаточно жесткая позиция. В бизнес-центрах класса «А» мало кто пошел навстречу арендаторам. В этих зданиях очень много международных, федеральных компаний, многие месяц-два вообще не начинают переговоры, потому что непонятно, что происходит — о чем договариваться?

Что точно можно сказать — массовой миграции не было. Вот в 2009 году она считывалась очень легко, люди из высококлассных бизнес-центров переезжали в производственные помещения, где офисы были дешевле в два, три, четыре раза. Что в 2015-16 годах не было паники в офисном сегменте, что сейчас. В нашем бизнес-центре не съехал ни один арендатор.

С объектами в топовых местах точно ничего не произошло. И цены не падают, потому что помещений мало. Всегда найдутся те, кому эти площади нужны и кто готов их забрать. Такая же ситуация была в 2015 году, когда еще в сентябре 2014-го ставки аренды в торговой недвижимости полетели вниз и летели долго, весь 15 год, где-то в два раза упали, где-то в три. А офисы стояли почти не шелохнувшись.

И это при том, что в 2011-2013 годах эксперты говорили: офисный рынок в Новосибирске перенасыщен. Что не нужно строить бизнес-центров больше, потому что некому будет арендовать. И испугали девелоперов. Они перестали строить. И уже лет семь назад все БЦ класса «А» были забиты под завязку. К нам приходили арендаторы, международные компании, мы не могли найти им площади и уходили из Новосибирска, не открывали представительства.
В Новосибирске не хватает бизнес-центров класса "А", а современных,
подобных ДЦ "Амальтея" в Сколково, нет вообще

И за это время ни фига не построилось. К тому же, все БЦ класса «А» морально устарели и продолжают устаревать со страшной силой. И нам срочно нужны высококлассные бизнес-центры, в которые заходишь и дыхание от отделки, от качества, от концепции перехватывает.

Самое интересное происходит на рынке складской недвижимости. Понятно, и тут без паники не обошлось, потому что мелкого бизнеса там просто нет. В торговой проще — тут может быть пивная, где работает два-три человека, а там это компании, корпорации, структуры, большие штаты, и их должно трясти гораздо больше.

Когда все закрывать начали, границы закрывать, все логистические цепочки порушились, началась неразбериха. Но рынок быстро подхватил ситуацию, включился в процесс переформатирования работы. Ведь онлайн-торговля в разы увеличилась, значи, нужно товар доставлять, складировать, организовывать конечные пункты для выдачи, распределительные центры. Продуктовый ритейл в свою очередь увеличил скорость, оборачиваемость. Кому-то перестало хватать складских площадей, кому-то стало неудобно с дальних складов возить.

Кстати, именно по складам у нас даже есть твёрдые цифры за 7 месяцев года: 62% всех сделок в Новосибирске приходится на ритейл, 21% — это транспорт и логистика, 14% — дистрибуция, 3% — производство. По этим данным можно вообще оценивать ситуацию в разных секторах.

Объём сделок, надо сказать, хороший. Если в спокойном 2019 году было арендовано 294 тысячи квадратных метров, то в этом уже 145 тысяч. Это за семь месяцев кризиса, карантина, а до этого, вспомните, падение нефти до плинтуса и проблемы в экономике — и при этом рынок показывает динамику, сравнимую с прошлым годом.
— У вас есть предположения, почему?
— Тут ситуация похожа на офисный рынок. Многие девелоперы с началом пандемии остановили строительство своих проектов. Это значит, что через какое-то время не появятся новые и так необходимые квадратные метры. А качественных складов уже не хватает в Новосибирске. Бизнес выгреб практически все существующие помещения, и вакантных площадей по результатам этого года уже меньше, чем в прошлом году. То есть, народ берет в аренду даже то, что уже не особо хотелось, но куда деваться. Людям хочется работать в складских комплексах хорошего качества. Вторичные объекты, бывшие производственные, например, устарели, они мало кого интересуют уже. И с этим что-то надо делать. Все хотят жить и работать в хорошей недвижимости.
"У нас в городе очень мало хороших мест и вообще очень мало коммерческой недвижимости. Потому что у нас очень мало станций метро, а весь основной бизнес концентрируется вокруг станций метро. Поэтому за эти площади держатся"
— Как вы думаете, что будет дальше?
— Никто не знает, поверьте. Даже самые опытные. Точно не будет так, как было раньше. Вирус никуда не делся. Государству понравилось держать всех на коротком поводке.

Но надо сказать, у нас ещё хорошо! На том же Кипре за нарушение карантина штрафы по 300 евро. Вот ты вышел из дома больше, чем один раз в день. Или погулял больше разрешенных полутора часов — и хоп, 300 евро. Зашел в магазин без маски — 300 евро. И ничего не поможет, никакие слезы, никакие уговоры.

Поэтому у нас полная лафа. Бардак, который царит везде, парадоксальным образом приводит к тому, что в России кайфовее всего. Самые низкие налоги. Самый пофигистский бизнес. Интернет порхает, как никто не мечтает. Можно обо всем договориться. Расчеты наличкой до сих пор — об этом на Западе все уже забыли.

А если к нашей теме, то, разумеется, в торгово-развлекательных центрах арендаторов станет меньше. Но на сколько и как надолго, предсказывать не берусь.Кто потеряет работу точно, так это предсказатели.
Что бы мы себе ни думали, мы можем только идти и делать, руководствоваться логикой и надеяться на лучшее.
Читайте также